稼轩分享 | 债权纠纷裁判规则之抵押合同中约定以“建设用地使用权”作为抵押物，抵押权效力是否及于抵押登记后新增建筑物

文 | 陕西稼轩律师事务所 翟孙斌

预计阅读时间 | 8分钟

焦点问题

抵押合同中约定以“建设用地使用权”作为抵押物，抵押权效力是否及于抵押登记后新增建筑物？

裁判规则

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

案情简介

一、2002年6月18日至2003年6月18日，庄园公司与农行儋州支行分别签订了两份《借款合同》同时，庄园公司以其名下房产和土地使用权为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。后庄园公司未能按约还款。

二、2011年2月12日，庄园公司与华诺公司签订了《工厂转让协议》，约定庄园公司将位于儋州市那大中兴大道XV12-1号的琼脂厂（包括土地）转让给华诺公司，庄园公司所欠的借款本息，由华诺公司代为偿还。

三、2011年4月19日和2011年8月16日，庄园公司、华诺公司和金贸支行签订了《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》，约定金贸支行同意庄园公司将琼脂工厂（包括土地）转让给华诺公司，庄园公司所欠金贸支行的债务（本金和利息），由华诺公司于2011年12月31日前偿清。三方还约定，签订上述代偿债务协议，不免除庄园公司需偿还金贸支行债务的责任和义务，在合同约定的债务未得清偿前，金贸支行仍然有权继续向庄园公司追索。

四、2011年9月7日，华诺公司与金贸支行签订了《抵押合同》，双方约定华诺公司以受让的庄园公司80.1亩土地使用权作为履行代偿债务协议的抵押，并办理抵押登记。

五、期限届满后，华诺公司与庄园公司均未清偿债务，金贸支行遂向人民法院提起诉讼。

备注：根据中国农业银行股份有限公司改制要求，庄园公司拖欠的上述债务已剥离给财政部，由金贸支行负责管理和处置。

法院判决

根据已查明的事实，本案所涉位于儋州市××镇××大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地抵押在先，房产开发在后，地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。根据《中华人民共和国物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”之规定，金贸支行对于华诺公司抵押土地上新增的建筑物不享有优先受偿权。原审判决据此认定金贸支行对于华诺公司抵押土地上新增的建筑物不享有优先受偿权正确。上诉人金贸支行主张对华诺公司抵押土地上新增的建筑物享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。

法律法规

《中华人民共和国物权法》

第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

案件来源

中国农业银行股份有限公司海口金贸支行与儋州华诺房地产开发有限公司、儋州惠安庄园开发有限公司及王铁金融借款合同纠纷案【（2016）琼民终60号】

延伸阅读

案例1：江西省高级人民法院在中航信托股份有限公司与赣州市新资源实业有限公司、朱依勤、瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司借款合同纠纷案【（2016）赣执异5号】中认为，关于本院能否对异议人的土地使用权、土地上建筑物一并拍卖以及处置后价款处理问题。根据本案执行依据（2013）赣民二初字第32号民事判决第六项，“中航信托有限公司对拍卖、变卖会昌县富兴房地产开发有限公司抵押的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权所得的价款，在本案借款本息范围内享有优先受偿权。”《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，本院裁定对会昌县富兴房地产开发有限公司抵押的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权和土地上建筑物一并处置，符合法律规定。

案例2：黑龙江省高级人民法院在宁安市农村信用合作联社与人于晓红、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司、牡丹江均胜房地产置业有限公司申请执行人执行异议之诉案【（2017）黑民终71号】中认为，信用社对于案涉房屋土地使用权所享有的抵押权合法有效，对抵押土地使用权享有优先受偿权已经生效法律文书确认，根据《物权法》第二百条规定，该土地上新增建筑物即案涉房屋不属于抵押财产，土地使用权实现抵押权时，可以将该土地上新增建筑物与土地使用权一并处分，但对于新增建筑物所得价款部分无权优先受偿。因此，信用社对于案涉房屋不享有抵押权，虽然其可以申请法院将案涉房屋与土地使用权一并处分，但对案涉房屋价款部分无权优先受偿。

案例3：湖南省高级人民法院在桂阳县农村信用合作联社与谢治松、王成于第三人撤销之诉纠纷案【（2016）湘民终219号】中认为，鉴于上述事实及结合国土部门对郴国用[2011]地2979号宗地的评估报告描述为场地平整，已有在建建筑物；评估报告所附土地现状照片也可证明抵押登记时该土地上有在建建筑物，桂阳信用社主张抵押土地上建筑面积16681.77平方米本案抵押前不存在，后新增建筑面积没有充分证据证明，其进而援引《中华人民共和国物权法》第二百条之规定主张其对抵押土地上建筑物享有抵押权没有事实依据。

案例4：甘肃省高级人民法院在黄春声与甘肃省定西金屋建筑业有限责任公司、陇西航龙置业有限公司、李龙官第三人撤销之诉案【（2018）甘民终750号】中认为，金屋公司于2011年1月15日中标承建航龙公司综合办公楼项目，造价469.433万元；定西市安陇建筑安装有限公司于2011年9月15日中标承建航龙公司接待中心综合楼项目，造价252.1645万元。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”航龙公司综合办公楼在其向黄春声设定土地使用权抵押时已经开始施工，应当认定为一并设立了抵押。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”航龙公司接待中心综合楼项目在其以土地使用权设定抵押向黄春声借款时尚未中标，应属于在设定抵押权的土地上新增的建筑物而不属于航龙公司向黄春声抵押的财产

编辑 | 稼轩文编社

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